مدیریت پیمان به عنوان یکی از روش‌های پیمانکاری شناخته می‌شود. این عبارت را در پروژه‌های عمرانی و ساختمانی زیاد می‌شنوید. در واقع مدیریت پیمان به قراردادی می‌گویند که بین کارفرما و پیمانکار نوشته شده و به هر 2 آنها سود قابل‌توجه‌ای می‌رساند.
با مدیریت پیمان می‌توان جلوی اختلاف‌های بی‌مورد بین کارفرما و پیمانکار را گرفت و به اجرای سریعتر پروژه با کیفیت بالا کمک کرد؛ برای همین بسیاری از مجری‌های ساختوساز قبل از اجرای پروژه باید با این عبارت و نحوه درصد و کارمزد آن بیشتر آشنا شوند.
ما در این مقاله قصد داریم تا درباره مدیریت پیمان در ساخت ویلا و انواع ساختمان‌های مختلف صحبت کنیم.
مدیریت پیمان چیست؟
مدیریت پیمانکاری در ساخت و طراحی ویلا یا انواع خانه‌ها را می‌توان شاخه‌ای از پیمانکاری دانست که در آن پیمانکار متعهد می‌شود که صفر تا 100 پروژه را مدیریت و اجرا کند. با انجام این کار او امکان دریافت درصدی از کل هزینه‌های پروژه را از کارفرما دارد. در واقع درصد مدیریت پیمان هم به میزان درآمد پیمانکار اشاره دارد، برای همین تمام این افراد به‌دنبال فرمولی مناسب جهت محاسبه آن هستند.
مدیر پیمان کیست؟
مدیر پیمان شخصی است که وظیفه خرید وسایل و مصالح مورد نیاز برای اجرای پروژه را بر عهده دارد. او این خرید را بر اساس قرار و توافقی که با امور مالی کارگران و پیمانکاران دارد، انجام می‌دهد. در برخی موارد این شخص حتی می‌تواند برای دریافت برخی مجوز‌ها یا انجام بعضی از هماهنگی‌ها هم اقدام کند.
اینکه وظیفه این فرد چیست، کاملاً به نوع قرارداد و مفاد آن بستگی دارد. در حالت کلی به پیمانکاری که کار مدیریت پیمان را انجام می‌دهد، مدیر پیمان می‌گویند.
مدیر پیمان وظایف مختلفی دارد که عبارتند از:
- استخدام نیروی انسانی متخصص مورد نیاز
- انجام تمامی تعهدات اعلام‌شده در قرارداد مابین کارفرما و مدیر پیمان
- انجام کلیه توافقات و قرارداد‌ها و امور مالی مربوط به نیرو‌های انسانی
- نظارت و ایجاد هماهنگی‌های لازم بین پیمانکاران جزء
- مدیریت فنی، اجرایی، مالی و اداری پروژه
- تعیین روش‌های اجرایی پروژه
- اجرای پروژه بر اساس مقررات ملی ساختمان
- تعیین برنامه مدون برای اجرای پروژه
- تهیه مواد، مصالح و تجهیزات مورد نیاز
- تحویل پروژه در زمان تعیین‌شده
- تحویل فاکتور‌ها و فیش‌های پرداختی و کلیه مخارج در بازه زمانی مشخص (مثلاً ماهیانه) به کارفرما
تفاوت مدیریت پیمان و پیمان مدیریت چیست؟
در فرآیند بازسازی ویلا یا ساخت آن احتمالاً این 2 عبارت را بار‌ها شنیده‌اید، اما چه تفاوتی با یکدیگر دارند؟ این 2 اصطلاح تفاوتی با یکدیگر ندارند و در مبحث دوم مقررات ملی ساختمان از عبارت پیمان مدیریت استفاده کرده‌اند که به مفاهیم و درصد حق‌الزحمه اشاره می‌کند.
درصد مدیریت پیمان چقدر است؟
در دنیای ساختوساز درصد مدیریت پیمان را بین یک بازه 7 تا 25 درصدی تعیین می‌کنند. مثلاً اگر قصد محوطه سازی ویلا یا ساخت آن را داشته باشید، 15 تا 15 درصد و برای ساختمان‌های معمولی در بافت شهری 10 درصد تعیین می‌شود. در رابطه با انواع ویلا معمولاً شرایط مختلفی روی تعیین درصد تأثیر می‌گذارند که از جمله آنها می‌توان به محل پروژه، میزان سختی کار و عوامل تأثیرگذار دیگر اشاره کرد. این درصد را برای پروژه‌های بزرگ 8 درصد، آپارتمان‌های معمولی 12 تا 15 درصد و پروژه‌های کلنگی 12 تا 18 درصد در نظر می‌گیرند.
البته توجه داشته باشید که درصدها را معمولاً بر اساس عرف معامله‌ها و توافق بین 2 طرف در نظر می‌گیرند، بنابراین نمی‌توان روی اعداد به‌عنوان ملاکی برای قیمت‌گذاری حساب باز کرد. مثلاً برای پروژه‌های ویلایی 15 تا 22 درصد در نظر گرفته شده، اما در برخی پروژه‌ها می‌بینیم که روی 25 درصد توافق می‌کنند. همچنین باید بدانید که تمام هزینه‌های پروژه شامل درصد مدیریت پیمان نشده و برخی از هزینه‌ها شامل درصدهای متفاوتی می‌شوند. این موارد را باید در قرارداد بین پیمانکار و کارفرما درج کرد.
نحوه محاسبه درآمد مدیریت پیمان چگونه است؟
فرض کنید که هزینه‌های کل یک پروژه حدود 1 میلیارد تومان است و درصد مدیریت پیمان را 10 درصد در نظر گرفته‌اند. حالا مدیریت پیمان در این پروژه 100 میلیون تومان باید دریافتی داشته باشد. کارفرما نیز باید 1 میلیارد و 100 میلیون تومان برای تکمیل پروژه پرداخت کند.
عوامل تأثیرگذار بر محاسبه دستمزد مدیریت پیمان
عوامل مختلفی روی تعیین درصد کارمزد از جمله مقیاس، محل، درجه صعوبت و … تأثیر می‌گذارند. تعیین درصدها به‌صورت کاملاً توافقی بوده و در قانونی معیار خاصی برای این موضوع در نظر گرفته نشده است. مثلاً در مبحث دوم مقررات ملی ساختمان حداکثر 10 درصد در نظر گرفته‌اند، اما گاهی پیمانکار تجربه بیشتری دارد و به‌صورت حرفه‌ای‌تری کار می‌کند و درصدهای بالاتری را هم در نظر می‌گیرد. همچنین این درصد می‌تواند برای پروژه‌های لوکس هم کاملاً متفاوت از پروژه‌های معمولی باشد.
از جمله عواملی که در محاسبه دستمزد تأثیر می‌گذارند، عبارتند از:
- عرف منطقه‌ای که پروژه در آن اجرا می‌شود.
- مقدار مسافت(دوری و نزدیکی به شهر)
- شرایط آب‌و‌هوایی پروژه
- تجربه، تخصص و مهارت مدیر پیمان
- با مصالح یا بدون مصالح‌بودن قرارداد
- نوع پروژه(سازه معمولی یا لوکس، ویلا یا آپارتمان و…)
- حجم کار
- نوع نقشه اجرایی
- نوع توافق بین طرفین
- ساخت یا بازسازی‌بودن پروژه
- وسعت و متراژ پروژه
مزیت های مدیریت پیمان چیست؟
مدیریت پیمان برای کارفرما و پیمانکار مزیت‌های دارد که عبارتند از:
- مزیت ها برای کارفرما
- پرداخت هزینه کم و در نقطه مقابل اجرا با کیفیت بالا
- عدم نیاز به تفویض کامل پروژه به مدیر پیمان یا مدیریت پروژه
- نیازی به سر‌و‌کله‌زدن با پیمانکارا نیست و کارفرما فقط با مدیر پیمان ارتباط دارد.
- از بین رفتن اختلاف‌ها و بحث‌های بی‌مورد درباره خرید مصالح یا کالا
- مزیت ها برای پیمانکار
- نیازی به پرداخت هزینه برای پروژه نیست.
- نیازی به دخالت کارفرما و افراد غیر‌متخصص در روند اجرای پروژه نیست.
- پروژه سریعتر اجرا می‌شود.
- در صورت اضافه‌شدن کار‌ها پیمانکار ضرری نمی‌کند.
نکته های مهم قبل از عقد قرارداد مدیریت پیمان
چندین نکته مهم قبل از عقد قرارداد وجود دارد که باید به آنها توجه داشته باشید. این نکته‌ها عبارتند از:
- ثبت دقیق نوع و کیفیت مصالح و شیوه اجرا
- تعیین دقیق شرایط و نحوه پرداخت کارفرما
- انجام توافقاتی برای هزینه‌های ایاب و ذهاب مدیر پیمان
- توافق برای هزینه‌های خورد و خوراک مثل ناهار و شام
- توافق درباره کالا‌های خریداری‌شده مثل لوکس یا ارزان‌بودن آنها
- توافق درباره شرکت‌ها یا مکان‌هایی که باید از آنها خرید کنید.
- تعیین لوازم کاربردی در محل اجرای پروژه مانند کامپیوتر، دفتر کاری، اینترنت و …
- توافق درباره شیوه حمل کالا‌های سبک (با وانت حمل می‌شوند یا وانت شخصی؟ ! )
مدیریت پیمان، اقدامی مهم برای اجرای پروژه های ساختمانی
مدیریت پیمان اقدامی مهم برای اجرای پروژه‌های ساختمانی است که در آن پیمانکار تمام اقدامات لازم جهت اجرای پروژه را انجام می‌دهد و در مقابل درصدی را از کارفرما دریافت می‌کند. این شیوه مزیت‌های زیادی دارد و برای همین باعث‌شده تا بسیاری از پیمانکاران و کارفرمایان از آن استقبال کنند. شما می‌توانید به‌عنوان یک کارفرما با استفاده از مدیریت پیمان بسیاری از دردسر‌های اجرای پروژه مثل سر‌و‌کله‌زدن با پیمانکاران مختلف را از بین ببرید و به‌عنوان یک پیمانکار پروژه سریعتر پیش برود و از مزیت‌های دیگری بهره‌مند شوید. در صورت نیاز به دریافت اطلاعات بیشتر در این زمینه توصیه می‌کنیم که حتماً با یک پیمانکار خبره مشورتی داشته باشید.
درصد استاندارد مدیریت پیمان در سال ۱۴۰۴
در سال ۱۴۰۴، درصدهای مرسوم برای دستمزد مدیریت پیمان با توجه به شرایط جاری بازار و نوع پروژه‌ها متفاوت است. معمولاً درصد استاندارد برای پروژه‌های ساختمانی در این سال به شکل زیر تقسیم‌بندی شده است:
- پروژه‌های آپارتمانی معمولی: بین ۸ تا ۱۲ درصد
- پروژه‌های ویلا: ۱۵ تا ۲۰ درصد
- پروژه‌های بزرگ و صنعتی: ۶ تا ۱۰ درصد
- بازسازی و نوسازی آپارتمان‌ها: ۱۰ تا ۱۵ درصد
- بازسازی ملک کلنگی: ۱۰ تا ۱۶ درصد
تعیین این درصدها تحت تأثیر عوامل متعددی قرار دارد. از جمله این عوامل می‌توان به نوع پروژه، وسعت و متراژ آن، شرایط اقتصادی و نوسانات بازار، همچنین نوع مصالح و تجهیزات مورد استفاده در پروژه اشاره کرد. به علاوه، تجربه و مهارت مدیر پیمان، نیاز به نیروی کار تخصصی و هزینه‌های حمل و نقل نیز می‌توانند بر درصد تعیین شده تأثیرگذار باشند. این عوامل باعث می‌شوند که درصد دستمزد مدیر پیمان یک عدد ثابت نباشد و به طور پیوسته با توجه به شرایط خاص هر پروژه تغییر کند. در نتیجه، نیاز به بررسی دقیق و توافق میان کارفرما و مدیر پیمان برای تعیین درصد صحیح و عادلانه احساس می‌شود.
عوامل تأثیرگذار بر تعیین درصد دستمزد مدیریت پیمان
تعیین درصد دستمزد مدیریت پیمان تحت تأثیر عوامل متعددی قرار دارد که بررسی آنها برای تعیین یک درصد مناسب ضروری است.
- عوامل اقتصادی و بازار: وضعیت اقتصادی کلان کشور و نوسانات بازار می‌تواند تأثیر زیادی بر هزینه‌ها و قیمت‌های پروژه‌های ساختمانی داشته باشد. به عنوان مثال، افزایش نرخ تورم، هزینه‌های نیروی کار و مصالح را بالا می‌برد و این امر می‌تواند به افزایش درصد مدیر پیمان منجر شود.
- نوع پروژه: نوع و سطح پروژه نیز تعیین‌کننده است. پروژه‌های لوکس و با جزئیات پیچیده معمولاً نیاز به مدیریت بیشتری دارند و به همین دلیل درصد بالاتری برای دستمزد مدیر پیمان در نظر گرفته می‌شود. در مقابل، پروژه‌های معمولی‌تر و پیچیدگی کم، ممکن است نیاز به درصد کمتری داشته باشند.
- شرایط منطقه‌ای و جغرافیایی: مکان اجرای پروژه نیز از دیگر عوامل مؤثر است. پروژه‌های واقع در مناطق دورافتاده یا با دسترسی سخت به مصالح و نیروی کار ممکن است هزینه‌های بیشتری را به همراه داشته باشند. به همین دلیل، درصدهای مدیریتی نیز بسته به این شرایط ممکن است متغیر باشند. در نهایت، توجه به این عوامل باعث می‌شود تا تعیین درصد دستمزد مدیریت پیمان به صورت دقیق‌تری انجام شود و به بهبود کارایی پروژه کمک کند.
مزایای روش مدیریت پیمان
روش مدیریت پیمان دارای مزایای قابل توجهی برای هر دو طرف قرارداد، یعنی کارفرما و پیمانکار است. از مزایای اقتصادی آن می‌توان به کاهش هزینه‌ها و زمان اجرای پروژه اشاره کرد. کارفرما با واگذاری مدیریت پروژه به یک مدیر پیمان خبره، می‌تواند از صرفه‌جویی‌های مالی بهره‌مند شود و مطمئن شود که پروژه با بهینه‌ترین روش‌ها اجرا می‌شود.
از سوی دیگر، برای پیمانکاران نیز این روش امکان تمرکز بیشتر بر روی فرآیندهای اجرایی و کیفیت کار را فراهم می‌آورد، زیرا بیشتر مسئولیت‌های مدیریت به عهده مدیر پیمان است.
علاوه بر این، روش مدیریت پیمان به بهبود هماهنگی و ارتباطات میان اعضای تیم کمک کرده و با مدیریت مؤثر منابع، به کاهش خطاها و مشکلات اجرایی می‌انجامد. این امر همچنین موجب ایجاد شفافیت در روند کار و کاهش تنش‌ها و اختلافات بین طرفین می‌شود. در نتیجه، بهره‌گیری از روش مدیریت پیمان نه‌تنها به بهبود کیفیت پروژه‌های ساختمانی می‌انجامد بلکه به افزایش رضایت کارفرما و پیمانکار نیز کمک می‌کند
چالش‌های پیش روی مدیران پیمان در سال ۱۴۰۴
مدیران پیمان در سال ۱۴۰۴ با چالش‌های فراوانی مواجه هستند که می‌تواند بر روند اجرای پروژه‌ها تأثیر منفی بگذارد. یکی از اصلی‌ترین این چالش‌ها، مسائل اقتصادی و تورم است. افزایش قیمت‌ها به ویژه در زمینه مصالح ساختمانی و دستمزد نیروی کار، ممکن است سودآوری پروژه‌ها را کاهش دهد و فشار مضاعفی بر مدیران پیمان وارد کند تا پروژه‌ها را در محدوده‌های مالی تعیین‌شده پیش ببرند.
علاوه بر این، دشواری‌های مربوط به تأمین مصالح و نیروی کار نیز به عنوان یک چالش بزرگ شناخته می‌شود. مشکلات زنجیره تأمین، کمبود مواد اولیه و نوسانات قیمت می‌تواند باعث تاخیر در پروژه‌ها و افزایش هزینه‌ها گردد. همچنین، جذب نیروی کار متخصص و کارآمد در شرایط اقتصادی فعلی به یک مسأله مهم تبدیل شده است. در نتیجه، مدیران پیمان نیاز به برنامه‌ریزی و مدیریت دقیق‌تری دارند تا بتوانند این چالش‌ها را پشت سر بگذارند و پروژه‌های خود را به موقع و با کیفیت مطلوب به پایان برسانند.
اهمیت مدیریت پیمان در ساختوساز
در نهایت، مدیریت پیمان به عنوان یک ابزار کلیدی در صنعت ساخت و ساز، نه تنها به بهینه‌سازی هزینه‌ها و کاهش زمان اجرای پروژه‌ها کمک می‌کند، بلکه با ارتقاء کیفیت کار، ایجاد هماهنگی میان اعضای تیم و کاهش اختلافات، به موفقیت پروژه‌ها منجر می‌شود. با توجه به چالش‌های اقتصادی و تأمین مصالح در سال ۱۴۰۴، دقت در تعیین درصد دستمزد مدیریت پیمان از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. بنابراین، کارفرماها و مدیران پیمان باید با بررسی دقیق عوامل تأثیرگذار، توافقات شفاف و منطقی را برای موفقیت پروژه‌های خود رقم بزنند.
