مدیریت پیمان به عنوان یکی از روشهای پیمانکاری شناخته میشود. این عبارت را در پروژههای عمرانی و ساختمانی زیاد میشنوید. در واقع مدیریت پیمان به قراردادی میگویند که بین کارفرما و پیمانکار نوشته شده و به هر 2 آنها سود قابلتوجهای میرساند.
با مدیریت پیمان میتوان جلوی اختلافهای بیمورد بین کارفرما و پیمانکار را گرفت و به اجرای سریعتر پروژه با کیفیت بالا کمک کرد؛ برای همین بسیاری از مجریهای ساختوساز قبل از اجرای پروژه باید با این عبارت و نحوه درصد و کارمزد آن بیشتر آشنا شوند.
ما در این مقاله قصد داریم تا درباره مدیریت پیمان در ساخت ویلا و انواع ساختمانهای مختلف صحبت کنیم.
مدیریت پیمان چیست؟
مدیریت پیمانکاری در ساخت و طراحی ویلا یا انواع خانهها را میتوان شاخهای از پیمانکاری دانست که در آن پیمانکار متعهد میشود که صفر تا 100 پروژه را مدیریت و اجرا کند. با انجام این کار او امکان دریافت درصدی از کل هزینههای پروژه را از کارفرما دارد. در واقع درصد مدیریت پیمان هم به میزان درآمد پیمانکار اشاره دارد، برای همین تمام این افراد بهدنبال فرمولی مناسب جهت محاسبه آن هستند.
مدیر پیمان کیست؟
مدیر پیمان شخصی است که وظیفه خرید وسایل و مصالح مورد نیاز برای اجرای پروژه را بر عهده دارد. او این خرید را بر اساس قرار و توافقی که با امور مالی کارگران و پیمانکاران دارد، انجام میدهد. در برخی موارد این شخص حتی میتواند برای دریافت برخی مجوزها یا انجام بعضی از هماهنگیها هم اقدام کند.
اینکه وظیفه این فرد چیست، کاملاً به نوع قرارداد و مفاد آن بستگی دارد. در حالت کلی به پیمانکاری که کار مدیریت پیمان را انجام میدهد، مدیر پیمان میگویند.
مدیر پیمان وظایف مختلفی دارد که عبارتند از:
- استخدام نیروی انسانی متخصص مورد نیاز
- انجام تمامی تعهدات اعلامشده در قرارداد مابین کارفرما و مدیر پیمان
- انجام کلیه توافقات و قراردادها و امور مالی مربوط به نیروهای انسانی
- نظارت و ایجاد هماهنگیهای لازم بین پیمانکاران جزء
- مدیریت فنی، اجرایی، مالی و اداری پروژه
- تعیین روشهای اجرایی پروژه
- اجرای پروژه بر اساس مقررات ملی ساختمان
- تعیین برنامه مدون برای اجرای پروژه
- تهیه مواد، مصالح و تجهیزات مورد نیاز
- تحویل پروژه در زمان تعیینشده
- تحویل فاکتورها و فیشهای پرداختی و کلیه مخارج در بازه زمانی مشخص (مثلاً ماهیانه) به کارفرما
تفاوت مدیریت پیمان و پیمان مدیریت چیست؟
در فرآیند بازسازی ویلا یا ساخت آن احتمالاً این 2 عبارت را بارها شنیدهاید، اما چه تفاوتی با یکدیگر دارند؟ این 2 اصطلاح تفاوتی با یکدیگر ندارند و در مبحث دوم مقررات ملی ساختمان از عبارت پیمان مدیریت استفاده کردهاند که به مفاهیم و درصد حقالزحمه اشاره میکند.
درصد مدیریت پیمان چقدر است؟
در دنیای ساختوساز درصد مدیریت پیمان را بین یک بازه 7 تا 25 درصدی تعیین میکنند. مثلاً اگر قصد محوطه سازی ویلا یا ساخت آن را داشته باشید، 15 تا 15 درصد و برای ساختمانهای معمولی در بافت شهری 10 درصد تعیین میشود. در رابطه با انواع ویلا معمولاً شرایط مختلفی روی تعیین درصد تأثیر میگذارند که از جمله آنها میتوان به محل پروژه، میزان سختی کار و عوامل تأثیرگذار دیگر اشاره کرد. این درصد را برای پروژههای بزرگ 8 درصد، آپارتمانهای معمولی 12 تا 15 درصد و پروژههای کلنگی 12 تا 18 درصد در نظر میگیرند.
البته توجه داشته باشید که درصدها را معمولاً بر اساس عرف معاملهها و توافق بین 2 طرف در نظر میگیرند، بنابراین نمیتوان روی اعداد بهعنوان ملاکی برای قیمتگذاری حساب باز کرد. مثلاً برای پروژههای ویلایی 15 تا 22 درصد در نظر گرفته شده، اما در برخی پروژهها میبینیم که روی 25 درصد توافق میکنند. همچنین باید بدانید که تمام هزینههای پروژه شامل درصد مدیریت پیمان نشده و برخی از هزینهها شامل درصدهای متفاوتی میشوند. این موارد را باید در قرارداد بین پیمانکار و کارفرما درج کرد.
نحوه محاسبه درآمد مدیریت پیمان چگونه است؟
فرض کنید که هزینههای کل یک پروژه حدود 1 میلیارد تومان است و درصد مدیریت پیمان را 10 درصد در نظر گرفتهاند. حالا مدیریت پیمان در این پروژه 100 میلیون تومان باید دریافتی داشته باشد. کارفرما نیز باید 1 میلیارد و 100 میلیون تومان برای تکمیل پروژه پرداخت کند.
عوامل تأثیرگذار بر محاسبه دستمزد مدیریت پیمان
عوامل مختلفی روی تعیین درصد کارمزد از جمله مقیاس، محل، درجه صعوبت و … تأثیر میگذارند. تعیین درصدها بهصورت کاملاً توافقی بوده و در قانونی معیار خاصی برای این موضوع در نظر گرفته نشده است. مثلاً در مبحث دوم مقررات ملی ساختمان حداکثر 10 درصد در نظر گرفتهاند، اما گاهی پیمانکار تجربه بیشتری دارد و بهصورت حرفهایتری کار میکند و درصدهای بالاتری را هم در نظر میگیرد. همچنین این درصد میتواند برای پروژههای لوکس هم کاملاً متفاوت از پروژههای معمولی باشد.
از جمله عواملی که در محاسبه دستمزد تأثیر میگذارند، عبارتند از:
- عرف منطقهای که پروژه در آن اجرا میشود.
- مقدار مسافت(دوری و نزدیکی به شهر)
- شرایط آبوهوایی پروژه
- تجربه، تخصص و مهارت مدیر پیمان
- با مصالح یا بدون مصالحبودن قرارداد
- نوع پروژه(سازه معمولی یا لوکس، ویلا یا آپارتمان و…)
- حجم کار
- نوع نقشه اجرایی
- نوع توافق بین طرفین
- ساخت یا بازسازیبودن پروژه
- وسعت و متراژ پروژه
مزیت های مدیریت پیمان چیست؟
مدیریت پیمان برای کارفرما و پیمانکار مزیتهای دارد که عبارتند از:
- مزیت ها برای کارفرما
- پرداخت هزینه کم و در نقطه مقابل اجرا با کیفیت بالا
- عدم نیاز به تفویض کامل پروژه به مدیر پیمان یا مدیریت پروژه
- نیازی به سروکلهزدن با پیمانکارا نیست و کارفرما فقط با مدیر پیمان ارتباط دارد.
- از بین رفتن اختلافها و بحثهای بیمورد درباره خرید مصالح یا کالا
- مزیت ها برای پیمانکار
- نیازی به پرداخت هزینه برای پروژه نیست.
- نیازی به دخالت کارفرما و افراد غیرمتخصص در روند اجرای پروژه نیست.
- پروژه سریعتر اجرا میشود.
- در صورت اضافهشدن کارها پیمانکار ضرری نمیکند.
نکته های مهم قبل از عقد قرارداد مدیریت پیمان
چندین نکته مهم قبل از عقد قرارداد وجود دارد که باید به آنها توجه داشته باشید. این نکتهها عبارتند از:
- ثبت دقیق نوع و کیفیت مصالح و شیوه اجرا
- تعیین دقیق شرایط و نحوه پرداخت کارفرما
- انجام توافقاتی برای هزینههای ایاب و ذهاب مدیر پیمان
- توافق برای هزینههای خورد و خوراک مثل ناهار و شام
- توافق درباره کالاهای خریداریشده مثل لوکس یا ارزانبودن آنها
- توافق درباره شرکتها یا مکانهایی که باید از آنها خرید کنید.
- تعیین لوازم کاربردی در محل اجرای پروژه مانند کامپیوتر، دفتر کاری، اینترنت و …
- توافق درباره شیوه حمل کالاهای سبک (با وانت حمل میشوند یا وانت شخصی؟ ! )
مدیریت پیمان، اقدامی مهم برای اجرای پروژه های ساختمانی
مدیریت پیمان اقدامی مهم برای اجرای پروژههای ساختمانی است که در آن پیمانکار تمام اقدامات لازم جهت اجرای پروژه را انجام میدهد و در مقابل درصدی را از کارفرما دریافت میکند. این شیوه مزیتهای زیادی دارد و برای همین باعثشده تا بسیاری از پیمانکاران و کارفرمایان از آن استقبال کنند. شما میتوانید بهعنوان یک کارفرما با استفاده از مدیریت پیمان بسیاری از دردسرهای اجرای پروژه مثل سروکلهزدن با پیمانکاران مختلف را از بین ببرید و بهعنوان یک پیمانکار پروژه سریعتر پیش برود و از مزیتهای دیگری بهرهمند شوید. در صورت نیاز به دریافت اطلاعات بیشتر در این زمینه توصیه میکنیم که حتماً با یک پیمانکار خبره مشورتی داشته باشید.